El pasado jueves 23 entró en vigor el Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril por el que aprueban medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Entre ellas, se encuentran una referida al aplazamiento del pago del alquiler de locales de negocio, así como, los de industria.
La norma diferencia entre lo que se vendría a denominar “grandes tenedores” y lo que podríamos llamar “pequeños arrendadores” y, en base a ello plantea dos escenarios distintos.
1.- Grandes Tenedores
• En dicho concepto se incluyen las empresas o entidades públicas de vivienda o los llamados “grandes tenedores”, entendiendo por tal la persona física o jurídica que tenga en arrendamiento más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
• En este caso, el arrendatario (inquilino) podrá solicitar del arrendador (casero) la moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática durante el período de tiempo total que dure el estado de alarma, prorrogable hasta un máximo de cuatro meses. La prórroga deberá solicitarse mes a mes.
• La renta se aplazará sin devengo de intereses ni penalizaciones, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación actual, o partir de la finalización de los cuatro meses indicados anteriormente, y siempre dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
• Dicha moratoria deberá ser aceptada por el arrendador, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
• El arrendatario dispone del plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley (23/4/2020) para solicitar el aplazamiento.
2.- Pequeños arrendadores
Son todos los no comprendidos en el apartado. En este caso, el inquilino y en el plazo de un mes anteriormente señalado, podrá solicita un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado anteriormente por ambas partes.
En este supuesto, el arrendador no está obligado a aceptar el aplazamiento que solicite el arrendatario.
Asimismo, se permite a las partes disponer de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En este caso, el arrendador deberá reponer el importe de la fianza dispuesta, en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que le quede vigente al contrato, en el caso de ser inferior a un año.
En este punto hay que añadir que la falta de pago de la fianza está considerada por la Ley de Arrendamientos Urbanos como causa de resolución del contrato.
3.- Qué arrendatarios pueden solicitar la moratoria o el aplazamiento del pago de las rentas
Los autónomos y pymes, siempre que cumplan los siguientes requisitos:
a) Autónomos:
• Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma (14/3/2020).
b) Pymes:
• Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, que el importe neto de la cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
c) Autónomos y Pymes:
• Que la actividad haya quedado suspendida por la declaración del estado de alarma (Ej. Locales de restauración y ocio nocturno) o por otras disposiciones de la autoridad competentes (Ej. Establecimientos de Hospedaje).
• Si se trata de actividades que no haya sido suspendidas, es necesario acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, al menos en un 75 por 100, en relación con la facturación mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
4.- Acreditación de los requisitos
• La suspensión de la actividad se deberá acreditar mediante un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad.
• La reducción de la actividad se acreditará mediante la presentación de una declaración responsable, en la que en base a la información contable y de ingresos y gastos se haga constar la reducción de un 75 por 100 de la facturación. En este caso, si el arrendador lo requiere, el inquilino tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar dicha reducción.
5.- Recomendaciones
• Negociar con los propietarios de los locales comerciales, pues, aunque durante estos días se haya escuchado mucho que estamos ante un supuesto de fuerza mayor que impide el pago de la renta o de la llamada cláusula “rebus sic stantibus” o “estando así las cosas”, no cabe la aplicación automática, sino que sería iniciar un procedimiento judicial y esperar una sentencia favorable.
• Dicho lo anterior, el Real Decreto 15/2020 ha dejado abierta la puerta a que de mutuo acuerdo el propietario y el inquilino pueda utilizar la fianza como elemento de financiación, es decir, que su importe, habitualmente dos mensualidades de renta, se destine al pago del alquiler de alguno de estos meses se realice con cargo a la fianza depositada, disponiendo el arrendatario de un año para reponer su importe.
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